La copropriété est un mode de propriété qui concerne beaucoup de propriétaires en France. Les copropriétaires doivent respecter un certain nombre de règles dont la plupart sont définies par le règlement de copropriété.

Si le principe est simple, les règles applicables et les droits et devoirs des copropriétaires sont complexes.

Le réglement de copropriété, qu'est-ce que c'est ?

Le règlement de copropriété détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Elle fixe également les règles relatives à l’administration et à la gestion des espaces communs. Ce document est obligatoire et définit les droits, obligations et les devoirs de chaque copropriétaire. Il s’agit d’un véritable contrat dont les termes s’imposent à tous les copropriétaires et ne peuvent être modifiés qu’en assemblée générale.

L'utilisation des parties privatives

Un lot est composé d’une partie privée et d’une partie partagée. La partie privative est la partie de l’immeuble ou du terrain réservée à l’usage exclusif des copropriétaires. Un copropriétaire peut utiliser sa partie privative à sa guise. Il s’agit généralement de revêtements de surface, de murs, de plafonds, de radiateurs…

Il peut effectuer toutes les modifications nécessaires, pourvu qu’elles ne causent aucun dommage aux parties communes de l’immeuble et n’affectent pas l’harmonie de l’habitation. Utiliser librement son espace, et avoir également le droit de vendre, de louer, etc.

Les copropriétaires doivent évidemment respecter le règlement de copropriété (qui peut exiger la présentation, voire la soumission au vote de l’assemblée générale, de travaux envisagés dans les parties privatives), être en accord avec les usages assignés à l’immeuble, et ne pas causer des troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires. Chaque copropriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile.

L'utilisation des parties communes

La partie commune est la partie du bâtiment ou du terrain qui est attribuée pour usage ou utilité à tous les copropriétaires. Les terrains, cours, jardins, gros œuvre des bâtiments, ascenseurs, antennes collectives, interphones, paliers communs, canalisations sont considérés comme partagés. Le règlement peut attribuer l’usage exclusif d’une partie commune à un copropriétaire.

À noter, ce droit d’usage exclusif n’est pas un droit de propriété, la partie reste donc commune. Il s’agit généralement d’une terrasse, d’un jardin ou d’une cour intérieure. Même si seul le copropriétaire peut utiliser l’espace, il ne peut pas y faire ce qu’il veut. Il faudra demander l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour y réaliser des travaux. Dans les lieux communs, les règles énoncées dans le règlement doivent également être respectées.

Les répartitions des charges entre copropriétaires

Les copropriétaires sont tenus de partager les charges communes. Il s’agit d’une réglementation d’ordre public à laquelle nul ne peut déroger. Les frais se divisent en deux catégories :

  • Les charges particulières liées aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs répartis selon l’usage de chaque copropriétaire.
  • Les frais généraux liés à la conservation, à l’entretien et à la gestion du bâtiment. Les frais généraux sont répartis sur la base en fonction des tantièmes (1). Le fait même d’être propriétaire implique de participer à ces frais. Par exemple, les propriétaires de stationnements doivent payer leur part pour l’entretien des espaces verts. Les clauses de copropriété doivent inclure la quote-part de chaque parcelle de copropriété dans chacun des deux types de charge, que nous appelons alors « tantièmes de charges ».

Il peut y avoir une clause d’aggravation des charges dans le règlement, c’est une amende qu’un copropriétaire va payer pour avoir augmentée volontairement ou par négligence les charges de copropriété. La clause doit être confirmée en justice.

Le syndicat des copropriétaires

Un syndicat de copropriétaires est composé de tous les copropriétaires. En effet, une fois qu’un copropriétaire acquiert un terrain en copropriété, il a le droit de devenir membre.

Le rôle d'un syndicat de copropriétaires ?

Un syndicat de copropriétaires est composé de tous les copropriétaires. En effet, une fois qu’un copropriétaire acquiert un terrain en copropriété, il a le droit de devenir membre.

Qu'est-ce qu'un groupement de copropriétaires ?

Il représente le syndicat des copropriétaires. Un groupement de copropriétaires assure la conservation et l’entretien de l’immeuble :

  • Décider de l’entretien et des réparations des parties communes ;
  • S’assurer que les copropriétaires entretiennent les parties privatives ;
  • Déterminer les améliorations à apporter au bâtiment ;
  • Demander des modifications au règlement de copropriété concernant les parties communes.

Un syndicat de copropriétaires veille à la protection des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, une action en justice peut être intentée par l’intermédiaire du syndicat et la responsabilité peut être engagée.

Vous avez d’autre question au sujet de la copropriété ? N’hésitez pas à contacter notre cabinet, notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos interrogations.

(1) Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Ils permettent de définir la participation de chaque propriétaire lors de l’assemblée générale. Ils permettent également de répartir le paiement des différentes charges liées aux parties communes (source : service-public)