Il est d’usage d’insérer au contrat de bail à usage d’habitation une clause offrant au bailleur la possibilité de le résilier de plein droit en cas de manquement du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges, par exemple. Le bailleur fera alors délivrer un commandement de payer par le truchement d’un commissaire de justice. Passé le délai de deux mois, ramené à 6 semaines depuis la loi Anti-squatt n°2023-
668 du 27 juillet 2023 (art.10 modifiant l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989), le bailleur sollicitera devant le Tribunal de proximité, Juge des contentieux et de la protection, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir ipso facto l’expulsion du preneur récalcitrant.
La question s’est alors posée de savoir si la loi s’appliquait immédiatement aux baux en cours concernant l’article 10 ou seulement aux contrats reconduits tacitement ou renouvelés postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi. La Cour de cassation s’est vue saisie de cette question et a rendu un avis le 13 juin 2024.
Elle a alors considéré que l’article 2 du Code civil s’appliquait en l’absence de dispositions contraires fixées par la loi de 2023 et donc que la loi ne disposait que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, l’article 10 ne s’applique pas aux contrats en cours (même reconduits ou renouvelés) qui demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la signature du bail et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.
La clause résolutoire étant légale et la loi de 1989 d’ordre public, la question se posera également de savoir s’il est nécessaire d’insérer une clause résolutoire au contrat de bail pour bénéficier de son acquisition de plein droit étant précisé que le Juge demeure compétent pour ordonner la résiliation du bail en l’absence de simple constat.
